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Quelles conséquences post-JO sur le marché immobilier ?

Quelles conséquences post-JO sur le marché immobilier ?

Les Jeux Olympiques et Paralympiques, plus grand événement sportif mondial, laissent à chaque occasion une empreinte durable sur les villes hôtes, notamment sur le marché immobilier. Décryptage.

L’héritage immobilier laissé par les Jeux

Les villes hôtes des Jeux Olympiques et Paralympiques doivent se doter d'infrastructures capables d’organiser les épreuves sportives (stades, village olympique, zones résidentielles pour les athlètes, etc.) et d’accueillir l'afflux massif de visiteurs. Les secteurs du transport, de l'hébergement et l'image globale des villes deviennent alors des priorités pour les autorités et les organisateurs. Afin de se préparer à accueillir les Jeux, les villes investissent souvent lourdement dans ces infrastructures, accélérateur de projets de développement déjà planifiés.

Après l’événement, ces structures sont souvent reconverties en logements, en bureaux ou en espaces commerciaux, les villes cherchant à réintégrer ces nouvelles infrastructures dans le tissu urbain. Londres (2012) et Barcelone (1992) sont souvent citées comme des exemples réussis, ayant utilisé l’événement pour revitaliser des quartiers sous-développés et stimuler la croissance économique à long terme. Le village olympique de Londres a par exemple été transformé en un quartier résidentiel appelé East Village, créant une nouvelle communauté durable. En revanche, des villes comme Athènes et Rio ont eu plus de difficultés, souffrant d’un manque de planification à long terme et de coûts d’entretien des infrastructures qui n’ont pas trouvé de réutilisation optimale.

Le succès d’une ville hôte repose donc sur sa capacité à intégrer les infrastructures olympiques dans un projet de développement urbain cohérent. A Paris, les organisateurs des Jeux 2024 s’y étaient engagés : faire des jeux plus responsables avec 95% d’infrastructures existantes ou temporaires. Avec un investissement d’environ 4,4 milliards d’euros, plus de 60 ouvrages ont ainsi été érigés et rénovés, en un temps record et à une échelle inédite.

L’impact sur les quartiers environnants

 Les Jeux Olympiques sont un catalyseur de gentrification dans les quartiers où ils ont lieu. Les réaménagements urbains modernisent ces zones, attirant de nouveaux investisseurs, commerces et résidents à plus hauts revenus. Si cela peut être bénéfique pour la valorisation du quartier, cela peut aussi entraîner une augmentation des loyers et des prix de vente, forçant parfois les habitants d'origine à quitter les lieux. Par exemple, à Rio de Janeiro en 2016, certains quartiers autour du parc olympique ont subi des transformations qui ont déplacé les populations locales, laissant place à des infrastructures modernes et des logements de luxe.

Suite aux Jeux de Paris 2024, la Seine-Saint-Denis devrait connaitre un essor certain dans les années à venir. Celle-ci concentre la plus grande part des investissements avec le centre aquatique de Saint-Denis, le village olympique entre Saint-Denis et Saint-Ouen qui a accueilli les 14 000 athlètes ainsi que le “village des médias” à Dugny, l’Aréna Porte de la Chapelle et la prolongation de la ligne de métro 14. Dans les prochaines semaines, ce sont ainsi 4 000 nouveaux logements, des commerces et des bureaux qui verront le jour à Saint Denis et Dugny.

L’évolution des prix immobiliers

L’effet JO sur les prix de l’immobilier est assez variable selon le contexte économique et la capacité des villes à intégrer efficacement les nouvelles infrastructures. Ainsi, à Barcelone, les Jeux de 1992 ont entraîné une augmentation durable des prix immobiliers, grâce à une transformation réussie du littoral et à l’amélioration des infrastructures. Les Jeux de Sydney en 2000 ont clairement démontré l'existence d'un "effet JO" sur les prix immobiliers, avec des prix qui ont grimpé de manière spectaculaire, atteignant une hausse de 60% en seulement quatre ans.

Cette tendance s'observe également dans d'autres villes hôtes des Jeux, où les prix immobiliers ont augmenté en moyenne de 17% entre l'année précédant et l'année suivant l'événement. En revanche, Athènes a vu une baisse des prix après les JO de 2004, notamment en raison de la crise économique qui a suivi.

Malgré l'optimisme suscité par les Jeux de Paris 2024, les réalités économiques du marché immobilier français restent inchangées (taux d'intérêt élevés, lenteur de la baisse des prix) et les incertitudes politiques continuent de peser sur le secteur. Les effets de cet événement devraient donc rester limités.
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Pour en savoir plus : > Heritage et impact des Jeux Olympiques https://olympics.com/cio/heritage-olympique
> Logements, sport, Seine : le riche héritage espéré des JO de Paris , Les Echos, 8/09/2024