Publié le 22/01/2024
Quelles sont les obligations légales des agents immobiliers pour bien accompagner leurs clients dans leurs projets ?
Pour vendre leur bien immobilier, certains clients vous demandent parfois d’enjoliver la réalité ou de ne pas mentionner certaines informations clés. Faisons-le point pour rester dans le cadre légal et les accompagner.
La vente ou la mise en location d’un bien immobilier est un moment important dans la vie de vos clients. Et vous devez, en tant que professionnels de l’immobilier, leur apporter votre expertise et vos conseils tout en respectant certaines obligations légales.
Vous le savez, la première obligation à laquelle votre client doit répondre consiste à signer un mandat pour réaliser le ou les actes juridiques en son nom. Qu’il s’agisse d’un mandat exclusif, semi-exclusif ou simple, votre statut d’agent immobilier est partagé au travers de vos coordonnées et du numéro de votre carte professionnelle ; la désignation du ou des propriétaire(s) l’est également de même que les honoraires et les moyens mis en oeuvre pour réaliser la vente.
Et c’est ensuite votre devoir de conseil qui permet d’assurer la régularité de la transaction en transmettant aux différentes parties les informations nécessaires. En France, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur (2014), fixe le cadre à respecter. La majeure partie des informations requises sont précisées dans l’arrêté du 10 janvier 2017 avec l’objectif de garantir une meilleure transparence lors d’une transaction immobilière.
Les professionnels de l’immobilier ont ainsi une obligation d’information, qui s’applique à l’ensemble des annonces ou publicités visant à faire connaître la vente ou la location. Cette obligation concerne aussi bien les annonces affichées dans la presse papier que les annonces publiées en ligne
Informations sur les caractéristiques du bien
Il s’agit de faire en sorte que toutes les informations pertinentes concernant le bien immobilier soient mises à la disposition des éventuels acheteurs ou locataires du logement, pour permettre un choix éclairé. Avec l’aide du logiciel Agence Plus, vous pouvez construire facilement vos annonces immobilières en précisant les caractéristiques principales du bien :
> le type de bien (appartement, maison, villa …) ;
> la situation géographique ; > la superficie habitable (loi Carrez hors maison individuelle) ;
> la composition (nombre de pièces et leur nature : salle de bain, séjour, cuisine, chambre) ;
> l’état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové…)
> son diagnostic de performance énergétique (qui permet d'estimer la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre, c’est à dire le montant des dépenses théoriques annuelles d'énergie pour un usage standard).
La description doit être faite avec précision et être conforme à la réalité. Dans le cas contraire, l'annonce peut être qualifiée de trompeuse, ce qui constitue un délit, puni de sanctions pénales.
Avec l'autorisation du vendeur, des photographies accompagnent le plus souvent les annonces. Pour rappel, dans certains cas, il est recommandé de recueillir l'accord écrit de l'architecte ayant conçu le bâtiment et de faire paraître son nom au bas de l’annonce.
Pour rappel également, l’annonce doit informer sur les risques naturels et technologiques majeurs, les risques miniers, le recul du trait de côte et la pollution des sols. Il est donc conseillé que les annonces immobilières comportent la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »
Informations sur le prix et les honoraires
En complément des informations descriptives du bien, l’annonce doit indiquer les éléments suivants et ce, de manière visible et compréhensible, tant en agence que sur les annonces en ligne :
> le prix de vente (déterminé par le vendeur, éventuellement discuté avec vous) ;
> le montant de vos honoraires, toutes taxes comprises (TTC) exprimé en valeur ou en pourcentage ;
> la répartition du paiement des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur
Si les honoraires sont payés par l'acheteur, le prix de vente doit être exprimé à la fois honoraires inclus et exclus (avec et sans les honoraires). Pour rappel, la taille des caractères du prix mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. S’ils sont à la charge du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
Dans le cadre d’une location, la réglementation impose de détailler le loyer avec :
> le montant de base du loyer ;
> le montant des charges locatives ;
> le montant du loyer charges incluses ;
> le dépôt de garantie (s’il est exigé par le bailleur) ;
> les éventuels compléments (pour rappel, l’arrêté du 26 janvier 2022 rend obligatoire pour les logements soumis à l’encadrement des loyers de préciser le montant du loyer maximum).
Dans le cas d’un bien en copropriété, la vente doit faire l’objet d’informations particulières. Au travers d’une fiche synthétique, le futur acquéreur doit connaître le nombre de lots dans cet immeuble, le montant des charges annuelles et les éventuelles procédures dont elle fait l’objet (procédure d’alerte ou de redressement judiciaire). Enfin, l’annonce doit également comporter des renseignements sur l'agence immobilière :
> le numéro SIREN (système d'identification du répertoire des entreprises) ;
> une mention de l'inscription de l'agent immobilier au guichet unique des formalités des entreprises.
C’est en informant et en expliquant à votre client l’importance de ces informations que vous parviendrez à instaurer une relation de confiance et convaincre de la nécessité d’être transparent pour conclure la transaction.
Des questions? Un besoin de formation coaching immobilier? Nos équipes sont à votre disposition: parlons-en ensemble. Cliquez ici pour prendre rendez-vous.
Vous le savez, la première obligation à laquelle votre client doit répondre consiste à signer un mandat pour réaliser le ou les actes juridiques en son nom. Qu’il s’agisse d’un mandat exclusif, semi-exclusif ou simple, votre statut d’agent immobilier est partagé au travers de vos coordonnées et du numéro de votre carte professionnelle ; la désignation du ou des propriétaire(s) l’est également de même que les honoraires et les moyens mis en oeuvre pour réaliser la vente.
Et c’est ensuite votre devoir de conseil qui permet d’assurer la régularité de la transaction en transmettant aux différentes parties les informations nécessaires. En France, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur (2014), fixe le cadre à respecter. La majeure partie des informations requises sont précisées dans l’arrêté du 10 janvier 2017 avec l’objectif de garantir une meilleure transparence lors d’une transaction immobilière.
Les professionnels de l’immobilier ont ainsi une obligation d’information, qui s’applique à l’ensemble des annonces ou publicités visant à faire connaître la vente ou la location. Cette obligation concerne aussi bien les annonces affichées dans la presse papier que les annonces publiées en ligne
Informations sur les caractéristiques du bien
Il s’agit de faire en sorte que toutes les informations pertinentes concernant le bien immobilier soient mises à la disposition des éventuels acheteurs ou locataires du logement, pour permettre un choix éclairé. Avec l’aide du logiciel Agence Plus, vous pouvez construire facilement vos annonces immobilières en précisant les caractéristiques principales du bien :
> le type de bien (appartement, maison, villa …) ;
> la situation géographique ; > la superficie habitable (loi Carrez hors maison individuelle) ;
> la composition (nombre de pièces et leur nature : salle de bain, séjour, cuisine, chambre) ;
> l’état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové…)
> son diagnostic de performance énergétique (qui permet d'estimer la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre, c’est à dire le montant des dépenses théoriques annuelles d'énergie pour un usage standard).
La description doit être faite avec précision et être conforme à la réalité. Dans le cas contraire, l'annonce peut être qualifiée de trompeuse, ce qui constitue un délit, puni de sanctions pénales.
Avec l'autorisation du vendeur, des photographies accompagnent le plus souvent les annonces. Pour rappel, dans certains cas, il est recommandé de recueillir l'accord écrit de l'architecte ayant conçu le bâtiment et de faire paraître son nom au bas de l’annonce.
Pour rappel également, l’annonce doit informer sur les risques naturels et technologiques majeurs, les risques miniers, le recul du trait de côte et la pollution des sols. Il est donc conseillé que les annonces immobilières comportent la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »
Informations sur le prix et les honoraires
En complément des informations descriptives du bien, l’annonce doit indiquer les éléments suivants et ce, de manière visible et compréhensible, tant en agence que sur les annonces en ligne :
> le prix de vente (déterminé par le vendeur, éventuellement discuté avec vous) ;
> le montant de vos honoraires, toutes taxes comprises (TTC) exprimé en valeur ou en pourcentage ;
> la répartition du paiement des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur
Si les honoraires sont payés par l'acheteur, le prix de vente doit être exprimé à la fois honoraires inclus et exclus (avec et sans les honoraires). Pour rappel, la taille des caractères du prix mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. S’ils sont à la charge du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.
Dans le cadre d’une location, la réglementation impose de détailler le loyer avec :
> le montant de base du loyer ;
> le montant des charges locatives ;
> le montant du loyer charges incluses ;
> le dépôt de garantie (s’il est exigé par le bailleur) ;
> les éventuels compléments (pour rappel, l’arrêté du 26 janvier 2022 rend obligatoire pour les logements soumis à l’encadrement des loyers de préciser le montant du loyer maximum).
Dans le cas d’un bien en copropriété, la vente doit faire l’objet d’informations particulières. Au travers d’une fiche synthétique, le futur acquéreur doit connaître le nombre de lots dans cet immeuble, le montant des charges annuelles et les éventuelles procédures dont elle fait l’objet (procédure d’alerte ou de redressement judiciaire). Enfin, l’annonce doit également comporter des renseignements sur l'agence immobilière :
> le numéro SIREN (système d'identification du répertoire des entreprises) ;
> une mention de l'inscription de l'agent immobilier au guichet unique des formalités des entreprises.
C’est en informant et en expliquant à votre client l’importance de ces informations que vous parviendrez à instaurer une relation de confiance et convaincre de la nécessité d’être transparent pour conclure la transaction.
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