Vers un assouplissement de l'interdiction de location des passoires thermiques
Le 1er avril dernier, le Sénat a voté un texte visant à assouplir les règles pour certains propriétaires de passoires thermiques. Faisons le point sur cette proposition de loi.
La location de « passoires thermiques », ces logements classés F ou G qui représentent plus de 15% du parc locatif en France, pourraient bientôt bénéficier de plusieurs dérogations. Une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs confrontés à l'impossibilité de rénover certains logements, mais qui suscite des critiques de la part des défenseurs de l'environnement et des locataires.
Rappel des dispositions de la loi Climat et Résilience
Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. L'objectif : accélérer la rénovation du parc immobilier français, responsable de près d'un quart des émissions de gaz à effet de serre du pays. Cette loi prévoit l'interdiction de mise en location :
• Des logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025 ;
• Des logements classés F à partir de 2028 ;
• Des logements classés E à compter de 2034.
Concrètement, les propriétaires de ces logements ne peuvent plus proposer leur bien à la location s'ils n'ont pas réalisé les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe F (dans un premier temps), puis E et D par la suite.
Ces mesures visent un double objectif : réduire l'empreinte carbone du secteur du bâtiment et lutter contre la précarité énergétique des ménages locataires, qui subissent des factures énergétiques particulièrement élevées dans ces logements mal isolés.
Des dérogations pour les cas "impossibles" ou les copropriétés.
Face aux difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires, le Sénat a adopté le 1er avril 2025 une proposition de loi portée par la sénatrice Amel Gacquerre (UDI) avec le soutien de Valérie Létard, ministre du Logement, visant à introduire plusieurs exceptions à cette interdiction. Dans le détail, les propriétaires pourront louer leur bien, même s’il est noté G, dès lors qu’ils auront réalisé « tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles », et notamment :
• En cas d’impossibilité technique ou architecturale : lorsque la configuration du logement ou du bâtiment rend techniquement impossible la réalisation des travaux nécessaires (par exemple un refus des Bâtiments de France ou su syndic de copropriété).
• En cas de travaux programmés en copropriété pour les biens situés dans des immeubles où des travaux de rénovation énergétique ont été votés mais pas encore réalisés. Les propriétaires bénéficieraient ainsi d'un délai supplémentaire pour mettre leur logement en conformité, à condition que la copropriété puisse justifier d'un plan de travaux approuvé.
• En cas de travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ainsi, la location resterait autorisée malgré la note énergétique défavorable. Dans tous les cas, les propriétaires concernés devront obtenir une attestation établie par un architecte ou un bureau d'études thermiques certifiant l'impossibilité technique ou le vote des travaux en copropriété.
"Ces assouplissements ne remettent pas en cause l'objectif global de rénovation énergétique, mais tiennent compte des réalités du terrain et des contraintes auxquelles sont confrontés certains propriétaires", a déclaré le ministre délégué au Logement.
Un objectif affiché : éviter un effondrement du parc locatif
Cette initiative répond aux inquiétudes des professionnels de l'immobilier, qui craignaient un retrait massif de logements classés F ou G du marché locatif. Dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, où les passoires thermiques représentent jusqu'à 20% du parc locatif privé, l'impact aurait pu être considérable sur un marché déjà en tension. Par ailleurs, le coût moyen des travaux de rénovation énergétique pour faire passer un logement de la classe G à la classe F est estimé entre 15 000 et 40 000 euros selon la superficie et la configuration du bien, un investissement que de nombreux petits propriétaires ne peuvent pas assumer.
Des avis partagés et des perspectives qui restent incertaines
Si les représentants des propriétaires bailleurs saluent ces ajustements, les organisations environnementales et les associations de défense des locataires dénoncent un recul dans la lutte contre la précarité énergétique et le réchauffement climatique. "Un locataire dans une passoire thermique peut dépenser plus de 2 500 euros par an en chauffage. L'urgence sociale rejoint ici l'urgence climatique", rappelle la Fondation pour le logement, qui plaide pour un meilleur accompagnement financier des propriétaires plutôt qu'un assouplissement des exigences. La proposition de loi devra maintenant être examinée par l'Assemblée nationale, probablement avant l'été 2025. Des amendements pourraient encore être apportés pour préciser les conditions d'accès à ces dérogations ou renforcer les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique. A suivre de près car rien n’est encore définitivement acté…
Rappel des dispositions de la loi Climat et Résilience
Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience a établi un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. L'objectif : accélérer la rénovation du parc immobilier français, responsable de près d'un quart des émissions de gaz à effet de serre du pays. Cette loi prévoit l'interdiction de mise en location :
• Des logements classés G au DPE depuis le 1er janvier 2025 ;
• Des logements classés F à partir de 2028 ;
• Des logements classés E à compter de 2034.
Concrètement, les propriétaires de ces logements ne peuvent plus proposer leur bien à la location s'ils n'ont pas réalisé les travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe F (dans un premier temps), puis E et D par la suite.
Ces mesures visent un double objectif : réduire l'empreinte carbone du secteur du bâtiment et lutter contre la précarité énergétique des ménages locataires, qui subissent des factures énergétiques particulièrement élevées dans ces logements mal isolés.
Des dérogations pour les cas "impossibles" ou les copropriétés.
Face aux difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires, le Sénat a adopté le 1er avril 2025 une proposition de loi portée par la sénatrice Amel Gacquerre (UDI) avec le soutien de Valérie Létard, ministre du Logement, visant à introduire plusieurs exceptions à cette interdiction. Dans le détail, les propriétaires pourront louer leur bien, même s’il est noté G, dès lors qu’ils auront réalisé « tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles », et notamment :
• En cas d’impossibilité technique ou architecturale : lorsque la configuration du logement ou du bâtiment rend techniquement impossible la réalisation des travaux nécessaires (par exemple un refus des Bâtiments de France ou su syndic de copropriété).
• En cas de travaux programmés en copropriété pour les biens situés dans des immeubles où des travaux de rénovation énergétique ont été votés mais pas encore réalisés. Les propriétaires bénéficieraient ainsi d'un délai supplémentaire pour mettre leur logement en conformité, à condition que la copropriété puisse justifier d'un plan de travaux approuvé.
• En cas de travaux disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ainsi, la location resterait autorisée malgré la note énergétique défavorable. Dans tous les cas, les propriétaires concernés devront obtenir une attestation établie par un architecte ou un bureau d'études thermiques certifiant l'impossibilité technique ou le vote des travaux en copropriété.
"Ces assouplissements ne remettent pas en cause l'objectif global de rénovation énergétique, mais tiennent compte des réalités du terrain et des contraintes auxquelles sont confrontés certains propriétaires", a déclaré le ministre délégué au Logement.
Un objectif affiché : éviter un effondrement du parc locatif
Cette initiative répond aux inquiétudes des professionnels de l'immobilier, qui craignaient un retrait massif de logements classés F ou G du marché locatif. Dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, où les passoires thermiques représentent jusqu'à 20% du parc locatif privé, l'impact aurait pu être considérable sur un marché déjà en tension. Par ailleurs, le coût moyen des travaux de rénovation énergétique pour faire passer un logement de la classe G à la classe F est estimé entre 15 000 et 40 000 euros selon la superficie et la configuration du bien, un investissement que de nombreux petits propriétaires ne peuvent pas assumer.
Des avis partagés et des perspectives qui restent incertaines
Si les représentants des propriétaires bailleurs saluent ces ajustements, les organisations environnementales et les associations de défense des locataires dénoncent un recul dans la lutte contre la précarité énergétique et le réchauffement climatique. "Un locataire dans une passoire thermique peut dépenser plus de 2 500 euros par an en chauffage. L'urgence sociale rejoint ici l'urgence climatique", rappelle la Fondation pour le logement, qui plaide pour un meilleur accompagnement financier des propriétaires plutôt qu'un assouplissement des exigences. La proposition de loi devra maintenant être examinée par l'Assemblée nationale, probablement avant l'été 2025. Des amendements pourraient encore être apportés pour préciser les conditions d'accès à ces dérogations ou renforcer les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique. A suivre de près car rien n’est encore définitivement acté…